索引号: 000000000-2020-00074 发布机构: 政府办公室
生成日期: 2020-04-23 废止日期:
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澳门赌场|澳门赌场攻略 关于印发澳门赌场【手机网游网址】物业管理办法和澳门赌场【手机网游网址】住宅专项 维修资金管理暂行办法的通知


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各乡(镇)人民政府,各街道办事处,县人民政府各部门:

现将《澳门赌场【手机网游网址】物业管理办法》和《澳门赌场【手机网游网址】住宅专项维修资金管理暂行办法》印发给你们,请结合实际,认真贯彻执行。

  

                            2016年8月25日  (此件公开发布)

  

澳门赌场【手机网游网址】物业管理办法

 

第一章 总 则

 

第一条 为了规范全县物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,创造良好的居住环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《河南省物业管理条例》,结合本县实际,制定本办法。

本办法适用于本县行政区域内的物业管理及相关活动。

第二条 本办法所称物业,是指已建成投入使用的各类房屋及相关设施、设备和场地等。

本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 物业管理活动应当遵循政府指导、监督市场运作、业主自治、物业管理、行业自律、属地管理的原则进行。

第四条 县住房和城乡规划建设管理部门是物业管理行政主管部门,具体负责物业管理活动的行政指导、监督和管理工作。物业管理实行政府行政主管部门监督、业主自治与物业管理企业专业服务相结合的体制,鼓励物业管理向社会化、专业化、市场化方向发展。

 

第二章 前期物业管理

 

第五条 新建小区实行前期物业管理。前期物业管理由开发建设单位负责。

开发建设单位应当提供前期物业管理办公设备和场地,其资产归全体业主所有,由物业服务企业使用。开发建设单位不得擅自处置物业共用部位、共用设施、设备等。

第六条 新建小区的开发建设单位,在办理商品房预(销)售许可证前或业主大会选聘物业服务企业前,应当通过公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

开发建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模面积不足2万平方米的,经县住房和城乡规划建设管理部门批准,可以采用协议方式选聘具有相关资质的物业管理企业。

开发建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。

前期物业服务合同可以约定期限;期限未满,业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

 

第七条 开发建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

开发建设单位在销售物业之前,应当制定《临时管理规约》,作为物业买卖合同的附件,对有关物业的使用、维护、管理和业主的共同利益、业主应当履行的义务以及违反《临时管理规约》应当承担的责任等事项依法作出约定。开发建设单位制定的《临时管理规约》,不得侵害物业买卖人的合法权益。

开发建设单位应当在销售物业前,将《临时管理规约》向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在与开发建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守《临时管理规约》予以书面承诺。

第八条 建设单位须在建筑物及其附属设施综合验收合格后,方可将其管理权移交给业主委员会,未经综合验收合格的物业,建设单位不得移交,并继续承担应当由其承担的物业管理费用。建设单位向业主委员会移交物业管理权时,应当同时移交物业综合验收档案资料和房屋使用说明。

 

第三章 物业的承接与查验

 

第九条 新建小区应当按照国家有关规定,在报批商品房开发建设项目规划设计方案时,必须考虑物业管理服务用房、水电气直供管网、安全措施、消防、绿化、环卫、通信、有线电视等必要的物业配套设施建设。在项目建设过程中,有关行政主管部门应当加强监督和管理,达到开发小区在竣工验收、交付使用前符合物业使用的基本条件。

第十条 物业管理用房的具体位置,由住房和城乡规划建设管理部门在规划图纸中确定,并在图审中把关,不符合要求的项目不予审查通过,不得颁发“施工许可证”。建设单位不得擅自变更规划图纸中所确定的物业管理用房位置,不得擅自转让、抵押物业管理用房。

第十一条 实施承接查验的物业,应当具备以下条件:

(一)建设工程竣工验收合格,取得住房和城乡规划建设管理、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件,并经住房和城乡规划建设管理部门备案;

(二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成,供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具;

(三)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成;

(四)道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成,并满足使用功能要求;

(五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书;

(六)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;

(七)法律、法规规定的其他条件。

第十二条 开发建设单位应当在物业交付使用15日前,与选聘的物业服务企业完成承接查验工作。现场查验20日前,开发建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

(一)物业的报建、批准文件、竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)物业专项维修资金清册;

(三)设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料;

(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(五)物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单;

(六)物业及配套设施的产权清单;

(七)物业服务用房的清单;

(八)物业使用、维护、管理必需的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的,开发建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

第十三条 物业承接查验应形成书面记录。查验记录应包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容,查验记录应由开发建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字认可并签订物业承接查验协议。

第十四条 物业服务企业应当自物业交接后30日内,向县住房和城乡规划建设管理部门报送下列材料:

(一)前期物业服务合同;

(二)临时管理规约;

(三)物业承接查验协议;

(四)开发建设单位移交资料清单;

(五)查验、交接记录;

(六)其他承接查验有关文件。

物业服务企业在承接物业后,应当将物业承接查验情况在物业管理区域内显著位置公告。

 

     第四章 业主及业主大会

 

第十五条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中享有下列权利:

(一)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改管理公约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议,行使投票权;

(五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业管理企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

第十六条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

(一)遵守管理公约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

(五)按时交纳物业服务费用;

(六)法律、法规规定的其他义务。

第十七条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第十八条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

第十九条 业主大会确定业主投票权数,可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积:

(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;

(二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。

第二十条 筹备组中业主代表的产生,由乡(镇)人民政府、街道办事处或者居民委员会组织业主推荐。

筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的,由乡(镇)人民政府、街道办事处协调解决。

建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。

筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议。

业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生业主委员会之日起成立。

第二十一条 业主大会确定业主投票权数,可以按照下列方法认定业主人数和总人数:

(一)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一个计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;

(二)总人数,按照前项的统计总和计算。

第二十二条 业主大会履行以下职责:

(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;

(二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;

(三)选聘、解聘物业管理企业;

(四)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;

(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

第二十三条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式,但是,应当有物业管理区域内专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会作出制定和修改管理规约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,选举业主委员会或者更换业主委员会成员,及有关共有和共同管理权利的其他重大事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。

第二十四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会召开。经专有部分占建筑总面积20%以上且占总人数20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第二十五条 召开业主大会会议,应当于会议召开15日前通知全体业主。

住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。

业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第二十六条 业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

(二)与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(四)监督管理规约的实施;

(五)业主大会赋予的其他职责。

第二十七条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向县住房和城乡规划建设管理部门和街道办事处备案,并提供以下资料:

(一)业主大会成立和业主委员会选举的情况;

(二)管理规约;

(三)业主大会议事规则;

(四)业主大会决定的其他重大事项。 

业主委员会任期内,备案内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。

第二十八条 业主委员会办理备案手续后,可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

第二十九条 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

业主委员会组成人员数额应为单数(具体数由业主大会决定)。

业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

第三十条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

管理规约对全体业主具有约束力。

第三十一条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

第三十二条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的,县住房和城乡规划建设管理部门应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

第三十三条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。

第三十四条 业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。

业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

 

第五章 物业管理服务

 

第三十五条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格,并取得相应物业管理企业资质。

县外物业服务企业进入本县从事物业管理经营活动的,需持物业管理企业资质证书(原件)等有关合法有效证件,到县住房和城乡规划建设管理部门办理备案登记手续。

第三十六条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

第三十七条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第三十八条 物业服务企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业管理企业移交规定的资料。

物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业管理用房和本办法规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业服务企业的,物业服务企业之间应当做好交接工作。

第三十九条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

第四十条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

第四十一条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,具体收费办法按有关规定执行,并在物业服务合同中约定。县发展改革部门会同县住房和城乡规划建设管理部门,应当加强对物业服务收费的监督管理。

第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

 第四十三条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当直接向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收以上费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

第四十四条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第四十五条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。

第四十六条 物业服务企业未能履行物业服务约定、导致业主人身、财产安全受到损害的,应承担相应的法律责任。

第四十七条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定,但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用人违反本办法和管理规约的规定,有关业主应当承担连带责任。

第四十八条 物业服务企业公开作出服务承诺及制定服务细则,应当认定为物业服务合同的组成部分。

 

第六章 物业的使用和维护

 

第四十九条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。

第五十条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。

业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。

第五十一条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。

第五十二条 业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业;物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

第五十三条  住宅物业、住宅小区的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

专项维修资金具体管理办法按有关规定执行。

第五十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续,业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

第五十五条 物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。

第五十六条 物业服务企业不得违反物业服务其合同约定或者法律、法规、部门规章,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费。

第五十七条 物业服务合同的权利终止后,业主请求物业服务企业退还已经预收,但尚未提供物业服务期间的物业费的,物业服务企业应当退还。

 

第七章 法律责任

 

第五十八条 违反本办法的规定,建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由县住房和城乡规划建设管理部门依照国务院《物业管理条例》和《河南省物业管理条例》处5万元以上20万元以下罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

第五十九条 违反本办法的规定,不移交有关资料的,由县住房和城乡规划建设管理部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业服务企业予以通报,依照国务院《物业管理条例》和《河南省物业管理条例》处1万元以上10万元以下罚款。

第六十条 违反本办法规定,未取得资质证书从事物业管理的,由县住房和城乡规划建设管理部门没收违法所得,依照国务院《物业管理条例》和《河南省物业管理条例》处5万元以上20万元以下罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

以欺骗手段取得资质证书的,依照本条前款规定处罚,并由县住房和城乡规划建设管理部门报上级颁发资质证书的部门,吊销其资质证书。

第六十一条 违反本办法的规定,物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由县住房和城乡规划建设管理部门责令限期改正,依照国务院《物业管理条例》和《河南省物业管理条例》处委托合同价款30%以上50%以下罚款;情节严重的,由县住房和城乡规划建设管理部门报上级颁发资质证书的部门,吊销其资质证书。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

第六十二条 违反本办法的规定,挪用专项维修资金的,由县住房和城乡规划建设管理部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业管理企业挪用专项维修资金,情节严重的,由县住房和城乡规划建设管理部门报上级颁发资质证书的部门,吊销其资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第六十三条 违反本办法的规定,建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,由县住房和城乡规划建设管理部门责令限期改正,给予警告,依照国务院《物业管理条例》和《河南省物业管理条例》没收违法所得,并处10万元以上50万元以下罚款。

第六十四条 违反本办法的规定,未经业主大会同意,物业管理企业擅自改变物业管理用房用途的,由县住房和城乡规划建设管理部门责令限期改正,给予警告,依照国务院《物业管理条例》和《河南省物业管理条例》处1万元以上10万元以下罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

第六十五条 违反本办法的规定,有下列行为之一的,由县住房和城乡规划建设管理部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:

(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;

(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的,依照国务院《物业管理条例》和《河南省物业管理条例》处1000元以上1万元以下罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下罚款。

第六十六条 违反物业服务合同规定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可向人民法院起诉。

第六十七条 业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规的活动,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚。

第六十八条  违反本办法的规定,县住房和城乡规划建设管理部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

 

第八章 附  则

 

第六十九条 本办法自印发之日起施行。有效期5年。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

澳门赌场【手机网游网址】住宅专项维修资金管理暂行办法

 

第一章 总 则

 

第一条 为了加强对住宅专项维修资金的管理,保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,维护住宅专项维修资金所有者的合法权益,根据《建设部、财政部住宅专项维修资金管理办法》(建设部令第165号,以下简称《管理办法》),结合我县实际,制定本办法。

第二条 本县行政区域内商品住宅(含与商品住宅相连的非住宅部分)、已售公有住房专项维修资金的交存、使用、管理和监督,适用本办法。

本办法所称的住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第三条 本办法所称共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重结构、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊、非产权式楼内存车库等。

共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或住宅业主以及与之结构相连的非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、天线、共用照明、消防设施、住宅区的道路、绿地、景观、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条 凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅专项维修资金(以下简称维修资金)。住宅专项维修资金属于业主所有。

住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的办法。

第五条 县住房和城乡规划建设管理部门会同县财政部门负责本行政区域内住房专项维修资金的指导和监督工作。

 

第二章 住宅专项维修资金的筹集

 

第六条 新建物业的首期住宅专项维修资金由购房人按所购房屋价款1.5%交纳。由建设单位在房屋销售(预售)时向购房人代收。代收的住宅专项维修资金不含在售房款内,双方另有约定的除外。

新建物业包括城市房屋拆迁时对私房实行产权调换的安置用房。

公用住房从售房款中提取20%作为住宅专项维修资金,该资金属售房单位所有。

第七条 房地产开发企业应在办理房屋产权初始登记之前,按房屋总价值的1.5%将住宅专项维修资金移交当地房地产行政主管部门;未售出的房屋,由房地产开发企业垫付相应的住房专项维修资金。

第八条 未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的,开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

第九条 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造,涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的,开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积,分摊维修和更新、改造费用。

第十条  住宅专项维修资金本金余额不足首期缴纳维修资金的30%时,应当续筹维修资金。续筹维修资金由相关业主按照所拥有的物业建筑面积比例分摊,续筹维修资金的标准由业主委员会拟订,并经相关业主大会讨论通过。尚未售出物业的维修资金,按其建筑面积比例,由开发建设单位分摊。续筹后维修资金的余额不得少于首期维修资金。

 

第三章 住宅专项维修资金的管理

 

第十一条 业主委员会成立之前,住宅专项维修资金由房地产行政主管部门代管,存入财政部门指定的银行账户,专户存储、专款专用,并以一个物业管理区域为管理单位,按幢设置,核算到户。

财政部门定期检查其管理使用情况。业主委员会成立之后,征得业主大会同意,房地产行政管理部门可将住宅维修资金移交给新物业管理企业代管。

第十二条 住宅维修资金的收取统一使用加盖有住宅专项维修资金管理专用章的专用票据。开发建设单位应及时将代收的维修基金存入指定银行,并将住宅维修资金专用票据返还房地产行政主管部门备案。业主在办理房屋权属证书时,应当交验住宅专项维修资金票据。

第十三条 住宅专项维修资金的管理费用在维修资金中列支,并与住宅维修资金分账核算。

第十四条 专户管理银行应当每年至少一次向房地产行政主管部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。

房地产行政主管部门、负责管理公有住宅专项维修资金的部门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的,可以要求专户管理银行进行复核。

专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度,接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第十五条 房地产行政主管部门应每年公布上一年度住宅专项维修资金的筹集和使用情况。公布的内容包括维修资金交存、使用、增值收益、结余情况等。

 

第四章 住宅专项维修资金的使用

 

第十六条 住宅专项维修资金及其增值部分除去管理部门费用支出以外,专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后中修以上(含中修)的维修和更新,禁止挪作他用。

第十七条 物业共用部位、共用设施设备维修和更新需要使用住宅专项维修资金的,由物业服务单位提出使用方案,经2/3以上相关业主同意,并由业主委员会审核后,报房地产行政主管部门审定。

业主委员会成立之前,需使用维修资金的,由建设单位或其委托的物业服务单位提出使用方案,经2/3以上相关业主签字同意后,报房地产行政主管部门审定。

第十八条 经房屋安全机构鉴定为危险房屋的,以及出现屋面漏水等严重影响物业正常使用的紧急状况,需要立即进行维修的,在征得业主委员会同意后,房地产行政主管部门可先予拨款,确保及时维修。相关维修费用的核定手续待维修后再予以办理。

第十九条 物业维修、更新费用按照下列规定在维修资金中支取:

(一)单幢物业共用部位、共用设施设备的维修、更新费用,在该幢物业的维修资金及其增值部分中列支。其中,一幢物业有两个或者两个以上单元的,每个单元内共用部位、共用设施设备的维修、更新费用,在该单位物业的维修资金及其增值部分中列支。

(二)物业服务区域内共用部位、共用设施设备的维修、更新费用,在整个物业管理区域的维修资金及其增值部分中列支。

第二十条 使用住宅专项维修资金应当先使用其增值部分,增值部分不足以支付维修费用的,可以使用资金本金部分,但一次性使用资金本金额的最大比例不得超过首期维修资金的70%。

  第二十一条 住宅专项维修资金增值部分及相应比例的本金仍不足以支付维修费用的,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例共同承担。

第二十二条  下列费用不得从住宅专项维修资金中列支:

(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;

(二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

(三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;

(四)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第二十三条  物业管理单位应每年在物业管理区域内公布住宅专项维修资金的使用情况,接受业主监督。

第二十四条 房屋转让时,原业主缴纳的住宅专项维修资金剩余款额一并转让给物业受让人。

第二十五条 在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下,可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。

利用住宅专项维修资金购买国债,应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债,并持有到期。

利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的,应当经业主大会同意;未成立业主大会的,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意。

利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的,需报经县财政部门同意。

禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

 

第五章 法律责任

 

第二十六条 业主不缴纳或续筹应分摊的住宅专项维修资金的,业主委员会或其委托的物业管理单位可按法律法规或管理公约的规定采取相应的催缴措施。

第二十七条 开发建设单位违反本办法第八条规定将房屋交付买受人的,由住房和城乡规划建设管理部门责令限期改正,逾期不改正的,依照《管理办法》处以3万元以下的罚款。

第二十八条 开发建设单位未按本办法第九条规定分摊维修、更新和改造费用,由住房和城乡规划建设管理部门责令限期改正,逾期不改正的,依照《管理办法》处以1万元以下罚款。

第二十九条 违反本办法规定,挪用住宅专项维修资金的,由住房和城乡规划建设管理部门追回挪用的住宅维修基金,没收违法所得,依照《管理办法》可以并处挪用金额2倍以下罚款;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

物业服务企业挪用住宅专项维修资金,情节严重的,除按前款规定予以处罚外,由颁发资质证书的部门吊销其资质证书。

第三十条  对违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的行为,按照《财政违法行为处罚处分条例》有关规定追究法律责任。

第三十一条 县级以上人民政府住房和城乡规划建设管理部门、财政部门及其工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

 

第六章 附 则

 

第三十二条 物业管理区域内的单一产权物业,在变更为两个或两个以上多元产权时,应当按规定缴纳住宅专项维修资金。

第三十三条 本办法实施前,商品住宅、公有住房已经出售但未建立住宅专项维修资金的,应当补交。

第三十四条  本办法自印发之日起施行。有效期2年。

本办法由县住房和城乡规划建设管理局、财政局共同解释。

 

 

 


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